Verbrauchsausweis für Ihre Berliner Immobilie
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem gemessenen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist zulässig, wenn keine Bedarfsausweis-Pflicht besteht – das trifft auf den Großteil der Berliner Mehrfamilienhäuser zu.
Wann der Verbrauchsausweis zulässig ist
Das Wahlrecht zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis besteht immer dann, wenn keine der beiden Pflichtkonstellationen greift. Entscheidend sind Bauantragsdatum und Anzahl der Wohneinheiten.
Wahlrecht unabhängig vom Baujahr. Der Verbrauchsausweis ist zulässig und die günstigere Variante.
Wahlrecht auch bei kleinen Gebäuden, weil ab diesem Datum die 1. Wärmeschutzverordnung galt.
Ältere Kleingebäude, die entsprechend saniert wurden, fallen ebenfalls unter das Wahlrecht.
Ausnahme: Bei bis zu vier Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern nicht saniert wurde.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Fotos oder Scans genügen. Sie laden die Unterlagen im Fragebogen hoch, der sich zwischenspeichern und später fortsetzen lässt.
Drei zusammenhängende Jahre, lückenlos. Der jüngste Zeitraum darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten und Art der Heizung.
Angaben zu Leerstandszeiten und dazu, ob Warmwasser zentral oder dezentral erzeugt wird.
Optional, erscheint auf dem Ausweis. Ein Foto der Straßenfassade genügt.
Fernwärme und Etagenheizung: die Berliner Datenlage
In Berlin decken Gas und Fernwärme zusammen rund 89 Prozent der Heizenergie ab, Fernwärme allein 43,1 Prozent – der höchste Länderwert bundesweit. Genau dort fehlen für den Verbrauchsausweis häufig die einzelnen Verbrauchswerte.
Bei zentraler Abrechnung liefert der Versorger die Gesamtwerte, die auf die Wohnfläche umgelegt werden. Bei Etagenheizungen mit eigenen Verträgen der Mietparteien sind Einzelnachweise nötig – oder es bleibt der Bedarfsausweis als Alternative.
252.000 Berliner Wohnungen mit Gasetagenheizung
12,5 % der Berliner Wohnungen heizen mit einer eigenen Gastherme. Jede Partei hat ihren Vertrag, das Gebäude keine zentrale Verbrauchserfassung. Für den Verbrauchsausweis müssen dann alle Einzelabrechnungen zusammengetragen werden – über drei Jahre, für jede Einheit.
Ab 2027 wird es strenger: Der Endenergieverbrauch ist nach Energieträgern differenziert über zwei Jahre nachzuweisen. Wo das nicht gelingt, ist der Bedarfsausweis der schnellere Weg.
Der Verbrauchskennwert ist ein Mietfaktor
Der Berliner Mietspiegel 2026 nutzt genau den Endenergieverbrauchskennwert, der auf dem Verbrauchsausweis steht. Unter 120 kWh/(m²a) gilt er als wohnwerterhöhend, über 145 kWh/(m²a) als wohnwertmindernd. Die Schwelle wurde gegenüber 2023 von 155 auf 145 abgesenkt.
Berliner Mehrfamilienhäuser liegen im Schnitt bei rund 135 kWh/(m²a) – knapp unter der Grenze. Ob Ihr Gebäude darüber oder darunter liegt, entscheidet der Ausweis.
So läuft die Ausstellung ab
Vier Schritte, kein Termin, keine Begehung. Der längste Teil ist das Zusammensuchen der Abrechnungen – alles andere dauert Minuten.
Bauantragsdatum und Anzahl der Wohneinheiten entscheiden. Der Ausweis-Check beantwortet das in zwei Fragen, ohne Konto und ohne Kosten.
Drei zusammenhängende Jahre, lückenlos, der jüngste Zeitraum höchstens 18 Monate alt. Fotos oder Scans genügen.
Gebäudedaten, Leerstandszeiten und Art der Warmwasserbereitung. Der Fragebogen lässt sich zwischenspeichern und später fortsetzen.
Eine nach § 88 berechtigte Person prüft die Angaben, registriert den Ausweis beim DIBt und Sie erhalten das PDF innerhalb von 24 Stunden.
Was im Verbrauchsausweis steht
Ein Energieausweis ist ein knappes Dokument, aber jede Angabe darauf hat eine Funktion. Diese sechs bestimmen, was Sie damit anfangen können – und was in die Immobilienanzeige muss.
Macht das Dokument überprüfbar. Für Berlin beginnt sie mit „BE-"; Nummern, die mit 99 beginnen, stammen aus dem Testsystem und sind ungültig.
Die zentrale Zahl in kWh/(m²a). Sie gehört in jede Immobilienanzeige – und sie ist es, die der Berliner Mietspiegel bewertet.
Rechnet den Energieträger mit ein. Bei Fernwärme entscheidet der Primärenergiefaktor Ihres Netzes, der in Berlin zwischen 0,24 und 1,3 liegt.
Die Einordnung, nach der Kaufinteressenten zuerst schauen. Sie folgt unmittelbar aus dem Endenergiekennwert.
Wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr von Gebäude und Anlage, Wohnfläche und Anzahl der Wohneinheiten.
Zehn Jahre ab Ausstellung. Ab 2027 nennen auch Immobilienanzeigen das Ausstellungsdatum.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nach § 87 GModG: Ausweisart, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Alle fünf stehen auf dem Dokument.
Gültigkeit und Neuausstellung
Zehn Jahre klingen lang, laufen aber unbemerkt ab. Wer 2016 ausgestellt hat, braucht beim nächsten Verkauf oder Mieterwechsel einen neuen Ausweis.
Gerechnet ab dem Ausstellungsdatum, nicht ab dem Kauf. Ein in Berlin ausgestellter Ausweis gilt für dasselbe Gebäude überall in Deutschland.
Ein abgelaufener Ausweis lässt sich nicht verlängern, er wird neu ausgestellt. Rechtlich zählt ein abgelaufener Ausweis wie keiner – die Vorlagepflicht ist dann nicht erfüllt.
Wurde umfassend saniert, ändern sich die Kennwerte. Eine Neuausstellung ist dann keine Pflicht, aber sinnvoll: Der bessere Wert wirkt im Mietspiegel und beim Verkauf.
Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig. Wer jetzt ausstellt, hat zehn Jahre Ruhe.
Häufige Fragen zum Verbrauchsausweis
Fast alle drehen sich um die Datenlage – und die ist in Berlin der eigentliche Engpass.
Frage stellenMir fehlt ein Jahr in den Abrechnungen – geht das trotzdem?
Nein, für den Verbrauchsausweis sind drei zusammenhängende Jahre nötig, lückenlos. Fehlt ein Zeitraum, fordern Sie ihn beim Versorger oder Abrechnungsdienst nach – oder Sie weichen auf den Bedarfsausweis aus, der ohne Verbrauchsdaten auskommt.
Im Haus hat jede Partei eine eigene Gastherme. Geht der Verbrauchsausweis?
Nur mit den Einzelnachweisen aller Einheiten über drei Jahre. Das betrifft in Berlin rund 252.000 Wohnungen. Eine Gebäudeabrechnung gibt es in diesen Häusern nicht, weil jede Partei ihren eigenen Vertrag hat. In der Praxis ist der Bedarfsausweis dann meist der schnellere Weg.
Wie wird längerer Leerstand berücksichtigt?
Leerstand wird rechnerisch ausgeglichen, damit der Kennwert nicht künstlich niedrig ausfällt. Dafür müssen Sie die Leerstandszeiten angeben – sie gehören in den Fragebogen und dürfen nicht weggelassen werden.
Reichen Zählerstände statt Abrechnungen?
In der Regel nicht. Grundlage sind die Abrechnungen des Versorgers oder Abrechnungsdienstes, weil daraus Zeitraum, Energieträger und Verbrauch nachvollziehbar hervorgehen. Bei Öl zählt außerdem die tatsächlich verbrauchte Menge, nicht die gekaufte.
Ist der Verbrauchsausweis weniger wert als der Bedarfsausweis?
Rechtlich sind beide gleichwertig, wenn sie zulässig ausgestellt und beim DIBt registriert sind. Inhaltlich messen sie Verschiedenes: Der Verbrauchsausweis zeigt, wie geheizt wurde, der Bedarfsausweis, was das Gebäude technisch braucht. Für Kaufinteressenten ist die zweite Zahl die belastbarere.
Was ändert sich 2027 für den Verbrauchsausweis?
Die 1977-Regel entfällt, der Verbrauchsausweis wird für alle Wohngebäude wählbar. Dafür steigen die Datenanforderungen: Der Endenergieverbrauch ist dann nach Energieträgern differenziert über zwei Jahre nachzuweisen; drei einfache Jahresabrechnungen genügen nicht mehr.
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