Wann der Energieausweis Pflicht ist
Drei Anlässe lösen die Pflicht aus, und der erste kommt früher, als die meisten denken: Schon die Immobilienanzeige verlangt Angaben, die ohne Ausweis niemand kennt. Was wann vorliegen muss, wer dafür einsteht und wo die Pflicht endet.
Drei Anlässe lösen die Pflicht aus
Der Energieausweis ist keine Eigenschaft des Gebäudes, die es dauerhaft haben muss, sondern eine Pflicht, die an einem Vorgang hängt. Ohne diesen Vorgang entsteht sie nicht – mit ihm sofort.
Sobald eine Immobilie zum Verkauf steht, braucht sie einen gültigen Energieausweis. Das gilt für das Einfamilienhaus wie für die einzelne Eigentumswohnung und unabhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet ist.
Jeder neue Miet- oder Pachtvertrag löst die Pflicht aus – auch der Anschlussvertrag mit einer anderen Partei in derselben Wohnung. Bestehende Verträge bleiben unberührt, solange sie laufen.
Pflichtangaben nach § 87 GModG: Ausweisart, Endenergiewert in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Wer inseriert, ohne den Ausweis zu haben, kann sie nicht nennen.
Eigentumswohnung: Der Ausweis gilt dem Gebäude, nicht der Wohnung
Wer eine einzelne Wohnung verkauft oder vermietet, legt den Energieausweis des ganzen Hauses vor. Ausgestellt wird er nie für eine Wohnung. Häufig existiert er bereits, weil ihn ein früherer Verkauf im Haus ausgelöst hat; die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft weiß, ob einer vorliegt und wann er abläuft. Erst wenn keiner da ist, wird er neu erstellt – und zwar für alle Einheiten zugleich. Was das für den Preis bedeutet, steht bei den Objekttypen auf der Kostenseite.
Bis wann er vorliegen muss
Die häufigste Fehlannahme ist, der Ausweis werde beim Notar gebraucht. Tatsächlich greift die Pflicht deutlich früher – in drei Stufen, von denen die erste vor dem ersten Interessenten liegt.
Vor der ersten Anzeige
Die Pflicht beginnt nicht beim Notartermin, sondern bei der Vermarktung. Die fünf Pflichtangaben nach § 87 müssen in der Anzeige stehen – wer den Ausweis erst später bestellt, hat die Anzeige schon unvollständig geschaltet.
Spätestens bei der Besichtigung
Vorlage unaufgefordert, im Original oder als Kopie. „Auf Nachfrage" genügt nicht: Nach § 80 GModG ist die Vorlage Sache der verkaufenden oder vermietenden Seite, nicht eine Holschuld der Interessenten.
Beim Vertragsabschluss
Übergabe an Käufer, Mieter oder Pächter. Damit ist die Pflicht für diesen Anlass erfüllt. Der Ausweis läuft danach seine zehn Jahre weiter und trägt den nächsten Anlass mit.
Wann die Pflicht nicht greift
Drei Fälle, in denen kein Energieausweis vorzulegen ist. Sie sind enger, als sie klingen: Zwei davon enden in dem Moment, in dem ein neuer Vertrag ansteht.
Solange kein neuer Vertrag geschlossen wird, entsteht keine Vorlagepflicht. Eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung löst sie nicht aus. Ab 2027 ändert sich das teilweise: Dann zählt auch die Verlängerung eines Mietvertrags zu den Anlässen (§ 36).
Die Pflicht entsteht nicht dadurch, dass ein Gebäude existiert, sondern durch Verkauf, Vermietung oder Verpachtung. Wer sein Haus selbst bewohnt und nicht vermietet, braucht keinen Ausweis – bis der Verkauf ansteht.
Auf Baudenkmale sind die Vorlage- und Aushangpflichten nach § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4). Bei größeren Änderungen mit Berechnung nach § 38 ist dennoch ein Bedarfsausweis auszustellen.
Daneben fallen Gebäude nach Größe, Beheizung oder Nutzungsart ganz aus dem Anwendungsbereich – etwa weil sie nicht dauerhaft beheizt oder gekühlt werden. Welche Schwelle für Ihr Objekt gilt, hängt an Nutzfläche und Nutzungsart und wird vor der Ausstellung geprüft. Wir nennen hier bewusst keine pauschale Zahl: Eine Schwelle, die im Einzelfall nicht stimmt, kostet mehr als eine offene Frage. Beschreiben Sie Ihr Gebäude im Formular, dann bekommen Sie die Antwort für genau diesen Fall.
Wer das Risiko trägt
Bußgeldbewehrt ist nach § 108 GModG nicht nur das Fehlen des Ausweises, sondern gleichrangig die verspätete Vorlage und die unvollständige Anzeige. Das Risiko liegt bei der Eigentümerseite – ein beauftragter Makler nimmt sie nicht heraus.
Verkauf oder Neuvermietung ohne gültigen Energieausweis. Der häufigste Fall, und der, an den die meisten denken.
Der Ausweis existiert, wurde aber erst nach der Besichtigung oder nach Vertragsabschluss gezeigt. Eigener Ordnungswidrigkeitstatbestand.
Eine der fünf Pflichtangaben nach § 87 fehlt oder ist falsch. Betrifft jedes Portal, jedes Exposé und jede Zeitungsanzeige.
Neben dem Bußgeld steht das zivilrechtliche Risiko: Wer erst nach Vertragsabschluss erfährt, wie ein Gebäude energetisch dasteht, kann daraus Ansprüche ableiten. Wie sich das gegen den Preis eines Ausweises verhält, rechnet die Kostenseite vor.
Was sich 2027 an der Pflicht ändert
Die Anlässe werden mehr, nicht weniger. Zu Verkauf und Neuvermietung kommen nach § 36 die Verlängerung von Mietverträgen und größere Renovierungen. Wer heute ausstellt, bekommt einen Ausweis, der bis zu seinem Ablaufdatum gültig bleibt – auch über den 1. Januar 2027 hinaus.
Häufige Fragen zur Pflicht
Die sieben Fragen, die zur Pflicht am häufigsten gestellt werden. Alles Weitere steht in der Fragenübersicht.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich mein Haus selbst bewohne?
Nein. Die Pflicht hängt am Anlass, nicht am Gebäude: Erst Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung lösen sie aus. Wer selbst einzieht und wohnen bleibt, braucht keinen. Sinnvoll ist er trotzdem, wenn eine Sanierung ansteht – der Bedarfsausweis bringt Modernisierungsempfehlungen mit.
Muss ich meinen Mietern im laufenden Vertrag einen Ausweis aushändigen?
Nein. Die Vorlagepflicht entsteht bei der Neuvermietung, also gegenüber Interessenten vor dem Vertragsabschluss. Ein bestehendes Mietverhältnis begründet keinen Anspruch auf Vorlage. Ab 2027 kommt die Verlängerung eines Mietvertrags als eigener Anlass hinzu (§ 36).
Gilt die Pflicht auch für eine einzelne Eigentumswohnung?
Ja, aber der Ausweis wird nicht für die Wohnung ausgestellt, sondern für das gesamte Gebäude. Wer eine Wohnung verkauft oder vermietet, legt also den Ausweis der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Häufig existiert er schon, weil ihn ein früherer Verkauf ausgelöst hat – die Hausverwaltung weiß, ob und bis wann er gilt.
Mein Haus steht unter Denkmalschutz – brauche ich trotzdem einen?
Für Baudenkmale gelten die Vorlage- und Aushangpflichten nach § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nicht (§ 79 Abs. 4). Die Ausnahme betrifft aber nur die Vorlage: Bei größeren Änderungen mit Berechnung nach § 38 ist auch beim Baudenkmal ein Bedarfsausweis auszustellen. Was das für die Ausweisart bedeutet, steht auf der Seite zum Bedarfsausweis.
Wer haftet, wenn der Makler die Anzeige schaltet?
Die Pflicht nach § 80 GModG trifft die verkaufende oder vermietende Seite; sie muss den Ausweis beibringen und vorlegen. Für die Angaben in der Anzeige steht ein, wer sie veröffentlicht – fehlen sie, ist das nach § 108 bußgeldbewehrt. Ein Maklerauftrag nimmt die Eigentümerseite nicht aus der Pflicht.
Was passiert, wenn ich den Ausweis erst nach dem Notartermin vorlege?
Bußgeldbewehrt ist nicht nur das Fehlen, sondern ausdrücklich auch die verspätete Vorlage (§ 108 GModG). Dazu kommt das zivilrechtliche Risiko: Wer erst nach Vertragsabschluss erfährt, wie das Gebäude energetisch dasteht, kann daraus Ansprüche ableiten.
Ändert sich die Pflicht 2027?
Die Anlässe werden mehr, nicht weniger. Zu Verkauf und Neuvermietung kommen die Verlängerung von Mietverträgen und größere Renovierungen nach § 36. Ausweise, die vorher ausgestellt wurden, bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig.
Anlass steht an? Dann steht auch die Frist
Zwei Fragen entscheiden, welchen Ausweis Sie brauchen: Wie viele Wohneinheiten hat das Gebäude, und wann wurde der Bauantrag gestellt. Der Check beantwortet beides in einer Minute.